Kiadnád a lakásod? Erre mindenképpen figyelj!

Az idei év jelentős változásokat hozott a befektetési célú lakásvásárlók életébe, számos könnyítés teheti lehetővé, hogy a jövőben fehéredjen ez a szegmens, illetve kedvezhet a tulajdonosok által elérhető hozamoknak is. Magyarországon ugyan még mindig nagy a feketén kiadott lakások száma, de egyre kevésbé éri meg trükközni.

A befektetési célú lakásvásárlásról való döntés során mindenképpen figyelembe kell venni azt, hogy ez a tevékenység bizonyos adóvonzatokkal is jár. A rövid távra történő bérbeadás, vagyis a szálláshely-szolgáltatás, valamint a hosszú távra történő bérbeadás esetén azonban eltérő módon kell a jövedelemadót megfizetni, és a jövedelemadó meghatározása során is több lehetőség közül választhatnak a tulajdonosok.

Hogyan adózunk lakáskiadás esetén?

Tartós ingatlan-bérbeadást viszonylag egyszerűen intézhetnek a tulajdonosok, általában ehhez nincsen szükség az adószám kiváltására, kivételnek csak az számít, ha a bérbeadó adószámhoz kötött gazdasági formát választ. Továbbá magánszemélyként nem kell számlát kiállítani a lakbérről, csak valamilyen átvételi elismervény.

Lakáskiadás esetén mindenképpen adózni kell, nem számít, hogy az adott ingatlant rövid vagy hosszú távra adjuk ki, különbség csak ennek módjában van. Hosszú távú lakáskiadás esetén a bevételeinkből a jövedelmet kétféleképpen határozhatjuk meg. Az egyik lehetőség, hogy tételes költségelszámolást alkalmazunk, vagyis a bevételünket csökkentjük az igazolt költségeinkkel ‒ közüzemi díjakkal, felújítási költségekkel ‒, valamint a bevételből szintén levonható az értékcsökkenés. A másik adózási mód esetén a teljes bevételből 10 százalék költséghányadot vonunk le, és az így kiszámított fennmaradó összeg képezi a jövedelmünket. Az adózás módját alaposan érdemes végiggondolni, például ha nem írjuk át a bérlő nevére a közműórákat, akkor ezeknek a bérlő által megfizetett díja is megjelenik a bevételeink között, vagyis a költséghányad szerinti adózási mód esetén rosszul járhatunk.

Az előbbiek alapján meghatározott jövedelemből 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetni. Az idei évtől jelentősen megkönnyítette a lakáskiadók dolgát, hogy eltörlésre került az eho-fizetési kötelezettség. Korábban egészségügyi hozzájárulást kellett fizetni évi 1 millió forintos jövedelem felett, melynek kulcsa 14 százalék volt, ráadásul nemcsak az 1 millió forint feletti jövedelemrészt érintette a teher, hanem a határsáv átlépése után a teljes összegre számították ki, ezért olyan speciális helyzetet idézett elő, amely a jövedelmük eltitkolására sarkallt sokakat.

Ez a könnyítés főként a Budapesten lakást kiadóknak jöhet jól, hiszen az elmúlt években megemelkedett lakásbérleti díjak következtében az 1 millió forintos jövedelmi határt nagyon könnyű volt átlépni. Összességében a szabályok változása hozzájárulhat a hosszú távú lakáskiadási piac fehéredéséhez.

A legális szerződéskötés egyébként mind a vevők, mind pedig a bérbeadók érdeke is, hiszen ez biztosítja, hogy jogaik megfelelően érvényesüljenek. Ráadásul a feketén történő bérbeadás komoly kockázatot jelent a tulajdonos számára, egy elégedetlen szomszéd könnyen bejelentést tehet az adóhatóságnál a tevékenységéről, és egy ellenőrzés során ‒ ha kiderül a be nem vallott jövedelem ‒ az érintettnek az eltitkolt adón felül adóbírságot és késedelmi pótlékot is fizetnie kell.

Rövid távú lakáskiadás: többféle lehetőség

Amikor valaki rövid távra adja ki a lakását, akkor a tevékenysége már az egyéb szálláshely-szolgáltatás kategóriába tartozik, vagyis adózási szempontból üzletszerű gazdasági tevékenységet végez. Az ingatlantulajdonosok általában adószámos magánszemélyként végzik ezt a tevékenységet, de többféle forma és adózási mód közül választhatnak. Az adószámos magánszemélyként végzett szálláshelykiadáshoz természetesen a tulajdonosnak adószámra van szüksége, illetve tevékenységét a település jegyzőjének is be kell jelentenie, mivel a lakás funkciója megváltozik. Az adózás több módja közül a több lakással rendelkezőknek jellemzően a tételes átalányadózást érdemes választaniuk, ami évente 38 400 forint befizetését teszi szükségessé a lakás lakószobáinak száma szerint. Rövid távú lakáskiadás esetén jelentős könnyítés az idei évtől, hogy a korábbi 1 helyett már 3 lakással is rendelkező tulajdonosok is választhatják ezt a relatíve olcsó megoldást.

Az adózási teher mellett a szálláshely-kiadóknak kötelességük idegenforgalmi adót szedni a vendégektől, erről pontos elszámolást és nyilvántartást is vezetniük kell. Szintén fontos felhívni a figyelmet arra, hogy egyes településeken a nem saját használatra fenntartott lakások esetében ingatlanadó is terheli a megvásárolt otthont, ami tovább növeli a költségeket.

A rövid távú lakáskiadás legnagyobb veszélyei

A rövid távú kiadásnak egyéb kockázatait is érdemes figyelembe venni a kiadás időtartamára vonatkozó döntés előtt. A szálláshely-szolgáltatást nyújtókat általában a legtöbb társasházban nem látják szívesen, egyes házak pedig tenni is próbálnak a jelenség felszámolása ellen. Az ellenállás nem magyar sajátosság, az Airbnb-t több ország nagyvárosában is betiltották vagy korlátozták már. Itthon akadnak olyan házak, melyek a szervezeti és működési szabályzatukban igyekeznek tiltást rögzíteni a rövid távú lakáskiadás ellen.

A szálláshely-szolgáltatási céllal vásárolt lakások esetében az egyik legnagyobb kockázat, hogy az adott lakóközösség ellehetetleníti a működést, de szintén komoly veszélyt jelent, ha az adott kerület szabályozása változik kedvezőtlenül.

Például a VIII. kerületben tavaly hozott rendelkezés értelmében csak olyan házban lehet szálláshelyként kiadni egy lakást, vagyis megkapni a közjegyzői hozzájárulást, amelynek Szmsz.-ében szerepel, hogy ez engedélyezett. Aki volt már valaha társasházi közgyűlésen, az tudja, hogy az Szmsz. megváltoztatása felér a lehetetlennel, vagyis lényegében a meghozott intézkedés ellehetetleníti az új szolgáltatók megjelenését a piacon. A VI. kerületben inkább anyagi teherrel próbálnak gátat szabni a rövid távú lakáskiadás további terjedésének, aki ugyanis szálláshely-szolgáltatási céllal vásárol lakást, súlyos milliókat fizethet a vételáron felül. Ha valaki szálláshelyként akar ezentúl üzemeltetni egy korábban lakhatási funkciójú lakást, egyszeri 1,2-1,5 millió forintot is fizetnie kell szobánként. A kerület új szabályozása szerint ugyanis meg kell váltani a lakáscélú és a szálláshelycélú használat során előírt parkolóhelyszámok közötti különbséget. Előbbi esetében a lakáshoz 1 parkolóhelynek kell tartoznia, utóbbi esetében azonban szobánként 1-nek.

De szintén az előbbi korlátozások sorába tartozhatott volna például a VII. kerületi vendéglátóhelyeket érintő éjjel 12 óra utáni kötelező zárvatartás. Az airbnb-zőket alapvetően kétféleképpen érinthetik a különböző kerületi korlátozások. Egy nyitvatartásra vonatkozó esetében fontos, hogy az miként érinti a turizmust, amennyiben a hatásukra a turizmus nem esik vissza, úgy nem jár negatív következményekkel a befektetők számára, ha azonban visszaesés tapasztalható, a jövedelmi eredményeik romlanak. Amennyiben azonban a szabályok kimondottan a szálláshely-szolgáltatásokat támadják, még súlyosabb lehet a következményük. Például a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége már tavaly olyan javaslattal állt elő, amely alapjaiban is megrengetheti a rövid távú lakáskiadás piacát.

Kapcsolódó cikkek:

8 ok, amiért azonnal érdemes lakástakarékot nyitni

Lakást szeretnél venni? Ezekre készülj fel!

 

Hozz okos döntést lakástakarék segítségével és vegyél kiadásra lakást akár kedvező hitellel, ez az igazi hosszútávú befektetés! Ha leadod érdeklődésed, akkor specialistáink segítenek neked és akár egészen az LTP felhasználásáig támogatást biztosítanak!

Ajánlatot kérek

Forrás: Portfolio


Nyomtatás   E-mail